Foncière Royale Elysées Tours

09 83 04 62 15
3 rue corneille
37000 Tours

Foncière Royale Elysées Paris

09 54 40 77 72
121 avenue des Champs Elysées
75008 Paris

Les cles pour reussir son investissement


 

La conjoncture est propice à l’investissement immobilier : Les prix dans l'ancien demeurent stables, tandis que les taux de crédit atteignent des niveaux record, (en moyenne 2.7% sur 20 ans)

Investir dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine, c’est épargner pour protéger sa famille, c’est aussi se dégager des revenus complémentaires, stables, sur du long terme.

Il est bien sûr important de savoir s’entourer : professionnels de l’immobilier, notaires, architectes, banquiers, assureurs…

C’est pourquoi la Foncière Royale Elysées est heureuse de vous partager ses conseils pour réussir au mieux son investissement :

 

                   ACHETER AU BON PRIX

Achetez au prix du marché!

Pour évaluer la valeur réelle du marché, comparez les prix au m² des biens du même type (le prix au m² des petites surfaces est toujours plus élevé que celui des grandes!) N’oubliez pas que les particuliers ont souvent tendance à surestimer leur bien,  le prix demandé par le vendeur est généralement basé sur ses espérances.  

N’hésitez pas à faire confiance à un professionnel de l’immobilier !

 

Enfin pour un investissement locatif il est important de savoir calculer sa rentabilité :

- La rentabilité brute. Elle s'obtient en divisant le montant des loyers annuels par le prix d’achat du logement et en multipliant le résultat par 100.

Un studio acheté 65 000 € et loué 350 € par mois rapporte 6.5 % (350 x 12 /65 000 x 100 = 6,5).

- La rentabilité nette de charges : Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer à être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux. (la taxe foncière, les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic, les travaux d’entretien courants, les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés…) Elle s’obtient en déduisant les différentes charges au loyer annuel puis en divisant par le prix d’achat du bien immobilier, multiplié par 100.

Pour ce même studio a 65 000 € au loyer mensuel de 350 € avec 400€ de taxe foncière et 480€ de charges annuelles : 350 x 12 - 400 – 480 / 65 000 = 5,1 % La rentabilité de l’investissement est de 5,1 %

- La rentabilité nette : c’est la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux : déduction des intérêts d'emprunt, des travaux, dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel etc.). Son évaluation relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal de chaque bailleur et de chaque investissement.

Pour le calcul d’une rentabilité, mieux vaut envisager un coût d’achat maximum et un revenu minimum afin d’éviter les surprises.

A savoir qu’en dessous de 5 % la rentabilité de l’investissement est discutable.

 

 

                   LA LOCALISATION ET L'ENVIRONNEMENT:

Optez pour un secteur où la demande locative est élevée : Privilégiez les villes à fort potentiel économique ou étudiante. Il est judicieux de se mettre à la place du locataire de façon à réfléchir stratégiquement aux critères les plus importants. Evitez les quartiers isolés, mal desservis par les transports en commun et privilégiez les biens proche de toutes commodités (transports, commerces, établissements scolaires, crèches, médecins…)

 

 

                   LA SURFACE : Petits ou grands logements ?

 

 

Avantages

Inconvénients



Petites surfaces

Les appartements de type studio ou T2  permettent d’investir avec un petit budget. D’autre part, le loyer étant par conséquent moins élevé, vous attirez plus de locataires et avez peu de chance de vous retrouver avec un logement vide. Les étudiants sont une cible privilégiée, et bénéficient généralement de la caution parentale.

 

Pour les petits logements, la cible étant principalement des personnes seules (en général des étudiants) et les jeunes couples sans enfants, le turn over est élevé. La fréquence de changement de locataires est plus intense. Cela engendre donc des rénovations de votre logement plus fréquentes et une recherche de locataires régulière.



Grandes surfaces

Pour les plus grands (appartements T3 et plus ou maisons), la cible de locataires sera plutôt des couples ou des familles. L’avantage de cette cible est qu’elle va rester plus longtemps dans le logement et donc vous garantir des revenus locatifs constants.

 

L’inconvénient principalement rencontré peut être le budget, plus important. Les démarches de recherche de locataires peuvent être également plus longues pour un grand appartement ou une maison. Le cœur de cible étant les familles, ces dernières seront en général plus exigeantes vis-à-vis de leur logement qu’un étudiant.

 

 

 

 

Désireux d’investir ? Rendez-vous dans la rubrique « alerte e-mail » et renseignez vos caractéristiques, nos conseillers vous recontacteront dans les plus brefs délais avec une sélection de biens personnalisée.